Snel stijgende bevolking zet woningmarkt onder druk

Verjonging

‘In bepaalde randgemeenten is er toch ook sprake van een veroudering van de bevolking’, stelt onderzoeker Filip De Maesschalck van de Provincie Vlaams-Brabant. ‘De vergrijzing is het sterkst in het oosten en het zuidoosten van de Rand waar je ook de hoogste percentages van gezinnen aantreft die eigenaar zijn van hun woning. Daardoor zijn ze minder geneigd om te verhuizen als de kinderen het huis uit zijn. Al liggen de woningprijzen in Brussel hoger dan in het Vlaamse Gewest toch zijn het enkel de gegoede Brusselse huishoudens die in het oosten en het zuidoosten van de Vlaamse Rand een huis kunnen kopen. De mediaanprijs voor een woning in Kraainem, Wezembeek-Oppem of Sint-Genesius-Rode bedraagt meer dan 500.000 euro; de mediaanprijs voor een viergevelwoning in die regio loopt op tot 760.000 euro. De middenklasse die vanuit Brussel naar de Rand verkast, vindt bijgevolg sneller een betaalbare woning in de Zennevallei, zoals in Ruisbroek, Drogenbos of Vilvoorde. De gemiddelde woningprijs in Drogenbos bijvoorbeeld bedraagt 300.000 euro. Of in andere (deel)gemeenten waar ook een geringer percentage huiseigenaars is, zoals Strombeek-Bever dat het laagste percentage huiseigenaars (50%) in de Rand telt. Ook in Vilvoorde waar er nog een relatief grote huurmarkt is, vinden jonge gezinnen met kinderen vlugger hun gading. De instroom van jongere huishoudens vanuit Brussel is een proces dat zich niets aantrekt van bestuurlijke grenzen. Over een langere termijn beschouwd stijgt de gemiddelde leeftijd in Vlaanderen voortdurend, terwijl die in de Vlaamse Rand sedert 2010 continu omlaag gaat. Voor Vlaanderen is de gemiddelde leeftijd momenteel 43 jaar, in de Rand 40 jaar’, aldus De Maesschalck.

Specifieke situatie van de Rand

De verwachte groei van de bevolking in de Rand is veel hoger dan in de rest van Vlaanderen. ‘Begin 2020 telde het Vlaamse Gewest bijna 6,63 miljoen inwoners. Statistiek Vlaanderen geeft aan dat tussen 2020 en 2030 de bevolking in Vlaanderen gemiddeld met 4% zal groeien tot iets meer dan 6,90 miljoen inwoners’, schetst Isabelle Pannecoucke van het Team Strategie en Onderzoek van de afdeling Woonbeleid van de Vlaamse administratie. ‘Alhoewel in de meeste gemeenten de bevolking toeneemt, is de stijging ongelijk verspreid over de verschillende Vlaamse provincies. De meeste gemeenten met een sterke groei bevinden zich in Vlaams-Brabant. Uit de gegevens van Statistiek Vlaanderen met de vooruitzichten voor 2018-2037 valt het hoge groeipercentage van de bevolking in de Vlaamse Rand op. Uitschieters zijn de gemeenten Meise met een toename van 8%, Tervuren 9,1%, Hoeilaart 9,4%, Dilbeek en Zaventem 9,7%, Vilvoorde 10,8%, Wemmel 11,1% en Machelen 13,3%.

Woonnoden

De hierboven geschetste trends stellen het woonbeleid voor grote uitdagingen, vooral inzake aanbod en betaalbaarheid. De Maesschalck schetst dat er in de Vlaamse Rand sedert 2011 (in verhouding tot het totale woningenbestand) 7% nieuwe woningen zijn gebouwd. ‘Dit is lager dan de 10% in Vlaanderen. In de randgemeenten lopen de percentages sterk uiteen. Met aan de ene kant Linkebeek met 1,7% nieuwbouw en aan de andere kant Merchtem, Meise en Machelen met respectievelijk 11,5%, 10,9% en 10,1% nieuwbouw. Deelgemeente Wolvertem (Meise) piekt met 17% nieuwbouw, gevolgd door Duisburg (Tervuren) met 15% nieuwe woningen.

‘De huidige nieuwbouwappartementen richten zich vooral op het gegoede segment van de bevolking’, constateert Pannecoucke. ‘Doorgaans zijn ze onbetaalbaar voor alleenstaanden en eenoudergezinnen die leven van één inkomen. Ook grotere gezinnen komen moeilijk aan hun trekken in de nieuwbouw. Bovendien moet je er rekening mee houden dat eenoudergezinnen en ouderen oververtegenwoordigd zijn in de laagste inkomensgroepen wat hun keuze voor gezonde en betaalbare woongelegenheid sterk hypothekeert.'

Woonkwaliteit

‘37% van de woningen in Vlaanderen zijn van ontoereikende kwaliteit, wat neerkomt op ongeveer 1 miljoen woningen’, aldus Pannecoucke. ‘Bij 13% van het totale woningenbestand in Vlaanderen zijn er structurele aanpassingen vereist om bouwtechnische gebreken aan te pakken. Het grootste aandeel van dergelijke woningen vind je in de oudste bouwperiodes van voor 1945 en tussen 1946 en 1960. Dat percentage zakt systematisch naarmate de bouwperiode recenter is. Zo is 90% van de woningen gebouwd na 2000 in goede staat, het aandeel woningen in slechte of zeer slechte staat is gedaald naar 4%. Wat de kwaliteit van de woningen betreft, is er een inhaalbeweging bezig, die echter niet ten goede komt van de lage inkomensgroepen. Vaak moeten zij op de private huurmarkt een woning huren die te krap is en/of van ontoereikende kwaliteit omdat de huurprijs nog net binnen hun budget valt. Ze komen noodgedwongen op de private huurmarkt terecht omdat ze vergeefs op een sociale woning wachten.’

Pannecoucke wijst nog op het groeiende fenomeen van onderbezetting: het ruimtegebruik in de te grote, onaangepaste woning is niet optimaal en vanuit oogpunt van de duurzaamheid is de energieconsumptie hoog. ‘In 2013 behoorden ongeveer 995.000 Vlaamse woningen tot de categorie van onderbezette woningen. Er blijkt echter een beperkte bereidheid om de woonsituatie aan te passen aan de noden van de nieuwe leefsituatie.’

Sociale huisvestiging

Pannecoucke wijst nog op het groeiende fenomeen van onderbezetting: het ruimtegebruik in de te grote, onaangepaste woning is niet optimaal en vanuit oogpunt van de duurzaamheid is de energieconsumptie hoog. ‘In 2013 behoorden ongeveer 995.000 Vlaamse woningen tot de categorie van onderbezette woningen. Er blijkt echter een beperkte bereidheid om de woonsituatie aan te passen aan de noden van de nieuwe leefsituatie.’

Tekst: Gerard Hautekeur
Uit: Lijsterbeskrant oktober 2022